Da anni, lavoriamo al fianco di amministratori, amministratrici di condominio e studi di amministrazione condominiale. E, negli ultimi tempi, i nostri rapporti si sono intensificati parecchio.
Modena, Reggio Emilia e Bologna, non sono più le città sicure di un tempo. Furti, crimini e danneggiamenti sono in costante aumento. Così come le richieste di preventivo che riceviamo per l’installazione di impianti di videosorveglianza.
Molti tuoi colleghi del settore sono alla ricerca di impianti di sicurezza fisica per la protezione di stabili residenziali e parti comuni dei condomini. Le aree più a rischio? Spesso sono i garage condominiali, gli androni d’ingresso e le cantine.
Il fattore critico da non sottovalutare.
C’è un “però” in questa vicenda. Un aspetto che, troppo spesso, viene sottovalutato. Alcuni amministratori di condominio pensano che installare un impianto di videosorveglianza sia come acquistare una tastiera per il PC: si sceglie il modello, si installa e funziona.
Ci dispiace dirtelo, ma progettare un sistema di videosorveglianza condominiale non è così semplice. Si tratta di una decisione strategica che richiede una cura meticolosa, perché comporta precise responsabilità legali in capo all’amministratore.
Ed è qui che si arriva al punto critico: un impianto non conforme al GDPR e all’Art. 1136, secondo comma, del Codice Civile può invalidare del tutto l’investimento e, peggio ancora, esporre il Condominio a sanzioni pesanti del Garante Privacy, con ripercussioni anche sulla tua posizione di amministratore.
Le nuove linee guida 2025 del Garante: cosa cambia per te?
Ad aprile 2025, il Garante per la protezione dei dati personali ha pubblicato le nuove Linee Guida sul trattamento dei dati personali nell’ambito condominiale [Provv. n. 209/2025].
Un documento fondamentale che aggiorna e supera i precedenti provvedimenti e che ogni amministratore deve conoscere.
Il messaggio del Garante è chiaro: non basta più “gestire bene” il condominio. Occorre farlo in modo trasparente, documentato e conforme al GDPR. E la videosorveglianza è uno dei temi più delicati.
Chi è il Titolare del Trattamento? Beh, dipende dal contesto.
Qui viene il primo punto critico: non sempre è scontato chi sia il Titolare del Trattamento dei dati raccolti dalla videosorveglianza.
Le nuove linee guida 2025 chiariscono che il Titolare può essere:
• il condominio: quando l’assemblea delibera l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni.
• l’amministratore condominiale: nel momento in cui opera sulla base di compiti attribuiti dalla legge [anagrafe condominiale, convocazione di assemblee, registri obbligatori]
• il singolo condomino: quando installa una telecamera privata in area esclusiva per finalità personali.
• soggetti terzi [fornitori]: come noi di GTI. ciò avviene quando ci viene incaricato il lavoro, come responsabili del trattamento.
Per l’impianto di videosorveglianza deliberato dall’assemblea, il Titolare del Trattamento è il Condominio. Tu, in qualità di amministratore o amministratrice, rappresenti il Condominio nella gestione di questo trattamento e sei, a tutti gli effetti, il responsabile che deve garantire la conformità normativa.
Videosorveglianza: gli obblighi formali aggiornati alle linee guida 2025.
Per garantire la legittimità della videosorveglianza condominiale, è necessario adempiere a questi requisiti formali, che vanno ben oltre la semplice installazione delle telecamere:
• Delibera assembleare qualificata.
L’installazione è lecita solo con l’approvazione della maggioranza dei condomini intervenuti. E deve rappresentare almeno i 500 millesimi [Art. 1136, secondo comma, C.C.].
Il verbale dell’assemblea deve descrivere in maniera palese le finalità del trattamento, il perimetro delle riprese, la durata della conservazione delle immagini. Il verbale costituisce a tutti gli effetti uno strumento di rendicontazione delle scelte fatte in materia di privacy dal Condominio.
• Base giuridica del trattamento.
È necessario identificare la base giuridica ai sensi dell’Art. 6 GDPR. Per la videosorveglianza condominiale, la base è il legittimo interesse del Condominio per la protezione dei beni comuni e la sicurezza delle persone. Ma è valido solo se bilanciato con i diritti e le libertà degli interessati.
• Registro delle attività di trattamento.
Il Condominio, di solito, è escluso dall’obbligo di tenuta del registro dei trattamenti [Art. 30 GDPR], ma quando l’amministratore è Titolare del Trattamento per la propria attività professionale, è obbligato a redigerlo.
In ogni caso, il principio di accountability impone che, le scelte in materia di privacy siano documentate, motivate e verificabili. Per questo motivo è fondamentale mantenere un Registro delle Attività di Trattamento che descriva finalità, categorie di dati, soggetti coinvolti, tempi di conservazione e misure di sicurezza.
• Nomina del responsabile del trattamento.
Se la gestione e la manutenzione dell’impianto sono affidate a una ditta esterna [come per esempio GTI Srl], è obbligatorio procedere alla sua nomina formale in qualità di Responsabile del Trattamento [Art. 28 GDPR].
In questo caso, serve un contratto o un altro atto giuridico che disciplini in maniera accurata e dettagliata compiti, istruzioni documentate, misure di sicurezza e limiti del trattamento. Per fortuna, le linee guida 2025 forniscono un modello di riferimento da seguire.
N.B. L’assenza di un contratto può determinare l’illiceità del trattamento e l’imposizione di sanzioni.
• Informativa completa e cartellonistica.
Il sistema di videosorveglianza deve essere segnalato con l’apposita cartellonistica [è la classica informativa sintetica che comunica che lo stabile è videosorvegliato] posizionata in modo visibile, prima dell’area videosorvegliata.
Oltre ai cartelli, l’amministratore condominiale deve mettere a disposizione dei condòmini e dei terzi l’Informativa Privacy completa [Art. 13 GDPR], e specificare: finalità del trattamento, base giuridica, tempi di conservazione, soggetti autorizzati all’accesso, diritti degli interessati e modalità per esercitarli.
• Valutazione d’impatto sulla protezione dei dati [DPIA].
Questo è uno dei punti più rilevanti introdotti dalle Linee Guida 2025.
La DPIA [Data Protection Impact Assessment, Art. 35 GDPR] è uno strumento importantissimo che consente di valutare, prima dell’installazione, la necessità e la proporzionalità del sistema di videosorveglianza, nonché i rischi per i diritti e le libertà delle persone.
Le linee guida chiariscono che la DPIA è raccomandata, se non necessaria, in presenza di sistemi di videosorveglianza che comportano un monitoraggio sistematico e su larga scala delle aree comuni. Qualche esempio?
La DPIA è suggerita in caso di:
- Super condominio.
- Impianti di videosorveglianza che vigilano i varchi di accesso da vie pubbliche.
- Sistemi di videosorveglianza che comprendono numerose telecamere per la copertura di ampie porzioni di aree comuni.
La DPIA deve contenere almeno:
- La descrizione sistematica del trattamento previsto.
- La valutazione della sua necessità e proporzionalità rispetto alle finalità.
- La valutazione dei rischi per i diritti e le libertà degli interessati.
- Le misure previste per affrontare tali rischi.
È compito dell’amministratore promuoverne la redazione ove richiesto, anche coinvolgendo soggetti esterni qualificati (come noi).
Attenzione: è fondamentale che il documento venga redatto prima dell’installazione dell’impianto di videosorveglianza. Inoltre, deve essere aggiornato ogni volta che vengono effettuate modifiche rilevanti. L’assenza ingiustificata di una DPIA può comportare sanzioni e rendere illegittimo il trattamento.
• Tempi di conservazione e principio di minimizzazione.
Le immagini devono essere conservate per il tempo strettamente necessario alle finalità. Il Garante Privacy indica:
- 7 giorni per esigenze di sicurezza standard.
- Periodi di tempo più lunghi che devono essere motivati da situazioni straordinarie e documentati nel verbale assembleare.
Il campo visivo delle telecamere deve rispettare il principio di minimizzazione: le riprese devono essere limitate alle sole aree necessarie, così da evitare inquadrare di aree private, vie pubbliche o proprietà altrui.
• Nomina e formazione degli incaricati.
In maniera formale, devono essere individuati e istruiti i soggetti autorizzati alla visione delle immagini, con definizione chiara di ruoli e responsabilità. Solo questi soggetti possono accedere alle registrazioni, e solo per le finalità previste.
• Rispetto dello statuto dei lavoratori.
In presenza di dipendenti [portieri e custodi], è necessario rispettare le condizioni previste dall’Art. 4 dello Statuto dei lavoratori relativo all’installazione degli impianti di videosorveglianza.
• Telecamere private dei singoli condòmini: un terreno minato.
Le linee guida 2025 affrontano anche un altro tema spinoso, ovvero le telecamere installate dai singoli condòmini.
Il Garante ci aiuta a fare chiarezza e distingue:
- gli impianti di videosorveglianza installata a uso e scopo personali, che non sono soggetti al GDPR. Un esempio? È il caso di una telecamera che inquadra soltanto la soglia del proprio ingresso, senza riprendere parti comuni o aree altrui;
- gli impianti di videosorveglianza che riprendono parti comuni o aree di proprietà altrui. In questi casi, il trattamento è soggetto al regolamento al 100%, e sarà lecito solo in presenza di un rischio concreto e documentato [vedi atti vandalici o minacce già subite].
In assenza di una concreta base giuridica, l’installazione può costituire una violazione, con rischio di sanzioni per il singolo condòmino.
Come amministratore, è importante che tu conosca questa distinzione per gestire eventuali contestazioni e diatribe tra i tuoi condomini.
Videosorveglianza condominiale conforme GDPR: proteggiti dai rischi legali con GTI
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La videosorveglianza condominiale è una responsabilità legale che espone te e i condomìni a sanzioni fino a € 20 milioni oppure a una maximulta pari al 4% del fatturato annuo in caso di violazioni GDPR.
GTI è al tuo fianco proprio per questo: possiamo diventare il tuo Smart System Integrator di fiducia. Progettiamo e installiamo impianti di videosorveglianza che rispettano tutte le regole imposte dal GDPR e le linee guida 2025 del Garante per la Privacy.
Perché scegliere GTI per gestire la videosorveglianza nel tuo condominio?
È facile rispondere a questa domanda.
Abbiamo un team di Security Specialist affiatato, competente ed esperto, capace di gestire ogni aspetto della conformità. Oltre alla competenza, non può mancare l’attenzione. Difatti, i nostri tecnici e progettisti investono tutto il tempo necessario per:
- analizzare la tua situazione nello specifico;
- valutare la tipologia di condominio che gestisci [da quelli minimi ai #supercondomìni];
- ricercare tutte le aree critiche da proteggere [garage, androni, recinzioni, varchi su vie pubbliche];
- prendere in mano le delibere assembleari già adottate.
Inoltre, possiamo garantirti la conformità GDPR completa attraverso il controllo della documentazione redatta e l’esecuzione di queste attività:
- studio del campo visivo per rispettare il principio di minimizzazione;
- gestione dei tempi di conservazione conformi alle indicazioni del Garante;
- redazione della documentazione obbligatoria: Registro dei Trattamenti, Informativa Privacy, Nomina del Responsabile;
- valutazione d’Impatto [DPIA] quando necessaria;
- formazione degli incaricati autorizzati;
- redazione della proposta di verbale assembleare completo secondo le linee guida 2025.
Con GTI ottieni un impianto che protegge le proprietà condominiali e ti mette al riparo da contestazioni e sanzioni del Garante, grazie a documentazione completa e strutture di gestione conformi.
Lavoriamo nelle province di Modena, Reggio Emilia e Bologna.
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